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房地产:看好产品定位刚需自住公司 荐5股

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房地产:看好产品定位刚需自住公司 荐5股
* 来源 :http://www.jeancabane.com * 作者 : * 发表时间 : 2018-06-16 04:35 * 浏览 :

  我们认为中国对住宅开征房产税的城市数量在未来3-5年会逐渐增加,但实质会较为温和,以增量、非首套房征收为主,税率设定在1%左右,并有较为宽松的减免条件。主要理由包括:1)房地产部门税负已经很高。虽然我国在保有环节房产税除沪渝两市外仅向商业用房征收,且在全部税收收入中仅占1.2%,但若加上营业税、土地、契税等流转环节税收和土地出让金收益,2011年我国房地产的相关财政收入在宽口径财政收入中占27.4%,在P 中占6.3%,已经达到甚至超过欧美发达国家水平,进一步向房地产部门增加税负的空间不大;2)短期内难以替代土地财政,地方推进动力不足。2011年全国房产税收入仅1102亿,而估计同期全国土地出让纯收益为1.4万亿,房产税在短中期远不能对土地财政形成替代;3)执行层面征收难度较大。房地产作为居要配置资产,在税负偏重的情况下,全面开征房产税存在很大的执行难度。

  但长期看房产税存在替代土地财政的可能性。若房产税覆盖到全部存量房,可征收的房产税上限约在1.3万亿,和近2年土地出让纯收益平均值基本相当。

  但这一变化的实现需要2个契机:1)土地财政难以为继。随着和拆迁成本的提高,以及土地资源的日渐匮乏,土地财政模式终将难以为继,地方通过房产税替对土地财政进行替代和补充的积极性将逐渐增强,降低其对土地财政的依赖。2)税收结构。房地产部门现有税负已经较高,难以简单在边际加税,因此房产税推广要对现有重复征收的税种(如营业税与)进行调整整合,在提高保有环节的房产税税收的同时,适度降低流转环节其他税收,从而实现税收结构的调整。

  国际经验表明,房产税并不能从根本上改变市场供求关系,因此也并非降房价利器。从日韩经验来看,通过房产税调控房价的效果并不理想,韩国在1986-1989和2005年分别加强了对物业税征收,但此后1-2年的房价涨幅反而从此前的5%左右上升到了10-15%,而日本则因由于1973和1991两次提高房产税后不久均因经济危机导致资产价格崩溃,效果难以观察。从上海和重庆试点来看,高端物业在成交量中的占比基本没有变化,仅上海180平米以上住宅销售占比从11.8%下降到10.6%,但3个月以后即恢复如常。房产税调控作用不明显的主要原因是:1)短期看,由于地方对房地产市场的以及在执行层面推进的困难,使地方往往缺乏大量征收房产税的动力,从而往往有意降低评估价,并设置较宽的免税范围,降低了房产税的实际税负;2)长期看,决定房价的核心因素在于供需,房产税的征收并不能从根本上改变一国房地产的供求关系,自然也就不能真正起到调控房价的作用。

  投资:推荐产品以定位刚需自住为主的优质公司。根据我们分析的房产税推进方式,户型较小、针对自住的产品受影响较小,可能在现有试点中成为免税对象。高端物业将被征税,在短期成交量也会受到一定影响,相应的公司还会受到心理冲击的影响,需要适当回避。因此我们继续推荐产品定位刚需自住为主的优质公司,如万科A、保利地产华夏幸福金科股份荣盛发展等。(申银万国)